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Imprescriptibilidad bienes comunes PH
Derecho procesal
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TEMA: REIVINDICACI”N – “derecho que tiene el dueÒo de una cosa a reclamar la recuperaciÛn de su posesiÛn, cuando Èsta la ejerce un tercero.” / ZONAS COMUNES DE LA COPROPIEDAD – “pertenecen en común y proindiviso a los propietarios de tales bienes privados, son indivisibles y, mientras conserven su car·cter de bienes comunes, son inalienables e inembargables” / IMPRESCRIPTIBILIDAD RELATIVA – “quien ejerza derechos sobre una unidad privada de una propiedad horizontal, no puede adquirir bienes comunes por prescripciÛn.” /
TESIS: “(...) para que la pretensiÛn reivindicatoria estÈ llamada a prosperar se requiere que el demandante pruebe: a. Que es titular del derecho de dominio sobre una cosa determinada; b. Que el demandado ostenta la posesiÛn de ese bien. Por su parte, el poseedor demandado para la reivindicaciÛn del bien puede enervar la pretensiÛn del propietario si acredita haber cumplido con las condiciones legales para adquirir el bien por prescripciÛn: esto es, la posesiÛn con ·nimo de seÒor y dueÒo por el tÈrmino legal. Para su reconocimiento judicial, quien alegue la prescripciÛn debe probar: 1. Que posee un bien que est· en el comercio; 2. Y que esa posesiÛn ha sido pacÌfica e ininterrumpida por un plazo de diez aÒos, con anterioridad a la presentaciÛn de la demanda. (...) Dos razones se oponen a que el poseedor de una fracciÛn com ̇n de una copropiedad la adquiera por prescripciÛn: por un lado, el reconocimiento del bien como “común”, y por tanto ajeno; por otro lado, la condición de “inalienabilidad” de los bienes comunes separadamente de los bienes privados, oponible a quienes est·n sujetos al reglamento de propiedad horizontal.(...) tenemos que el demandado, por un lado, ejerciÛ actos de posesiÛn, pero, por otro lado, al adquirir y detentar derechos de tenencia como locatario sobre la bodega n ̇mero 12 de la copropiedad, ha reconocido implÌcitamente los derechos de Èsta sobre el t ̇nel, que por mandato de ley es com ̇n y por tanto inalienable, al ser parte de la estructura y diseÒo del edificio.” MP. MARTÕN AGUDELO RAMÕREZ FECHA: 05/05/ PROVIDENCIA: SENTENCIA
MP. Martín Agudelo Ramírez Confirma decisión de primera instancia y declara no probada excepción de prescripción
TRIBUNAL SUPERIOR DE MEDELLÍN
SALA PRIMERA DE DECISIÓN CIVIL
Medellín, cinco de mayo de dos mil veintitrés
Tipo de pretensión: Verbal -Pertenencia Procedencia: Juzgado Noveno Civil del Circuito de Medellín Demandante: Jorge Mario Quiroz Muñoz Demandados: Inversiones R y E Cía. En liquidación y otros Radicado: 05001 31 03 009 2019 00417 01 Decisión: Confirma decisión de primera instancia
Problemas jurídicos: ¿Un locatario de una unidad privada de un edificio sometido a propiedad horizontal puede adquirir por prescripción un área del edificio que por su diseño y estructura harían parte de la estructura del edificio donde funciona copropiedad? ¿Qué implicaciones tiene que la posesión del demandante sea anterior a la constitución del reglamento de propiedad horizontal? Tesis: Dos razones se oponen a que el poseedor de una fracción común de una copropiedad la adquiera por prescripción: por un lado, el reconocimiento del bien como “común”, y por tanto ajeno; por otro lado, la condición de “inalienabilidad” de los bienes comunes separadamente de los bienes privados, oponible a quienes están sujetos al reglamento de propiedad horizontal.
Procede el Despacho a resolver el recurso de apelación interpuesto por la parte demandada en reconvención, frente a la sentencia de fecha 15 de septiembre de 2022, proferida por el Juzgado Noveno Civil del Circuito de Medellín en el asunto de la referencia.
ANTECEDENTES
La demanda (cfr. c1. Arch 03, fls 108 y s.)
Jorge Mario Quiroz Muñoz presentó demanda de pertenencia por prescripción
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pasiva (cfr. c arch. 03 fl. 134)
Tras inadmitir la demanda y subsanase requisitos, el 7 de noviembre de 2019 se admitió la demanda contra el Centro Integrado La 27 PH y los propietarios de unidades privadas en la copropiedad, a saber: Grazz S.A., Inversiones R y E Cía. Ltda., Inversiones Samarca S.A., Santiago Gutiérrez Moreno, Pedro Javier Molina Arango, Julio César Vélez, La Hormiga Atómica S.A., BBVA Colombia, Bancolombia S., Promociones y Pompones Ltda. y Cía. S en C., Juliana Díaz Echeverry, Banco Colpatria S., Overprint EU y Beatriz Elena Ramírez.
Contestación Julio César Vélez Ortíz (cfr. c arch. 04, fls. 50 y s.), PH Edificio Centro Integrado La 27 (cfr. c arch. 04, fls 80 y s.), Contestación de Overprint E. y Grazz S.A. (fls. 109 y s.)
A través de un mismo apoderado, estas demandadas contestaron la demanda oponiéndose a las pretensiones.
Sobre los hechos de la demanda, se niega la calidad de poseedor del demandante y se insiste que el área que éste alega poseer se corresponde con un bien común esencial de la copropiedad PH Edificio Centro Integrado La 27.
Según los opositores, el demandante habría accedido a la tenencia del túnel o sótano del edificio, en calidad de arrendatario de uno de los locales. Como los demás locales estaban desocupados, el actor ejercía labores de vigilancia y ocupación del túnel en calidad de tenedor. Asimismo, se afirma que, en el año 2015, cuando se constituyó la PH Edificio Centro Integrado La 27, el demandante, en calidad de copropietario, habría aceptado el reglamento de propiedad horizontal, donde se incluye el túnel como un bien común esencial del edificio.
Se propusieron los siguientes medios de defensa, que se denominaron “excepciones: “falta de requisitos para acceder a la pretensión de pertenencia”, “posesión ambigua o equivocad”, “inmueble de propiedad del Centro Integrado La 27”, “reconocimiento de dominio ajeno”.
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Contestación BBVA Colombia S. (cfr. c arch. 06)
El banco demandado se opuso a las pretensiones.
Sobre los hechos de la demanda, se alega que no es cierto que el demandante sea el propietario o poseedor del local comercial núm. 12 y sus anexidades; se afirma que el propietario es el BBVA y que el demandante es locatario del mismo, en razón de un contrato de leasing. Por tanto, su título sobre el local es de simple tenencia.
Respecto de la posesión que afirma tener el demandante sobre el sótano o túnel del edificio, se alega que es un hecho que no lo consta al banco y que debe probarse.
Se alega “falta de legitimación en la causa por pasiva”, “existencia del contrato de leasing inmobiliario”, “ausencia de posesión del demandante en sótano 12” e “indeterminación del bien que se pretende usucapir”.
Las demandas en reconvención de Overprint EU, Grazz S.A. (cfr. c arch. 01) y Julio César Vélez Ortiz (cfr. c. 04 arch. 1).
Se afirma que el demandante se encuentra ejerciendo actos perturbatorios de la posesión que ejercen las sociedades demandas sobre los locales de su propiedad en el Centro Integrado la 27 PH. La perturbación consistiría en la imposibilidad de utilizar el túnel del edificio, bien común, para el descargue y cargue de mercancías en sus locales. Se alega que tal perturbación estaría ocasionando perjuicios a los demandantes en reconvención, consistente en un daño emergente por pérdida del valor comercial de sus locales. El perjuicio se estima en $100.000 para cada una de las sociedades. Lo que se pretende es que condene al demandado en reconvención a pagar este valor.
El demandado en reconvención contestó la demanda (cfr. c arch. 3) oponiéndose a las pretensiones indemnizatorias, señalando que éstas carecen de fundamento probatorio.
La demanda en reconvención del Centro Integrado la 27 PH (cfr. c. arch. 01).
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que asumiera sus cargas con el fin de notificar a los demandados: Inversiones R y E Cía. Ltda., Inversiones Samarca S.A., Santiago Gutiérrez Moreno, Pedro Javier Molina Arango, Julio César Vélez, La Hormiga Atómica S.A., Bancolombia S., Promociones y Pompones Ltda. y Cía. S en C., Juliana Díaz Echeverry, Banco Colpatria S., Beatriz Elena Ramírez Villa y Juan Gabriel Ángel Maya.
Tras considerar que el actor no cumplió con sus cargas, se declaró la terminación del proceso.
Posteriormente, a solicitud de parte, se adicionó el auto advirtiendo que se continuaría el proceso para dar trámite a las demandas de reconvención (Cfr. c. arch. 21).
La sentencia de primera instancia (cfr. c arch. 23):
En la sentencia de primera instancia se estimó la pretensión reivindicatoria, ordenando a Jorge Mario Quiroz Muñoz restituir el túnel al Centro Integrado la 27 PH.
La juez comenzó por delimitar el problema de la instancia declarando que el demandado en reconvención no había propuesto la “excepción de prescripción”. Por tanto, teniendo en cuenta que la prescripción es una excepción propia, que la pretensión inicial se resolvió por desistimiento tácito y que no se alegó expresamente como excepción al contestar la demanda en reconvención, no se evaluaría el fenómeno prescriptivo.
Al valorar la prueba documental, la juez considera que se encuentra probado que el túnel poseído por el demandante es un bien común de la propiedad horizontal Centro Integrado la 27. Aunque se reconoce que en la respectiva escritura pública no se hace una mención expresa o concreta del túnel, ese instrumento si hace referencia de manera general a la estructura del edificio como un bien común esencial; según los planos de diseño, el túnel es parte de la estructura del edificio.
Por otro lado, se declara que no existe duda de que el demandado en reconvención es poseedor del túnel, pues el mismo lo confiesa. Como “no se alegó la
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prescripción”, entonces se consideró que las afirmaciones del actor sobre la posesión del túnel, incluso con anterioridad a la constitución de la propiedad horizontal, no era argumento suficiente para enervar la pretensión reivindicatoria.
También se desestimaron las pretensiones de condena por daño emergente. Se consideró que en tanto la posesión del actor es anterior a la constitución de la propiedad horizontal, por lo cual los demandantes compraron los locales sin acceso al túnel por la posesión de un tercero, no había una prueba clara del daño.
La apelación del demandado en reconvención (cfr. c. 2ª inst., arch. 05):
El demandado en reconvención apeló la sentencia. Ante esta instancia sustentó el recurso, alegando que no se cumplen las condiciones normativas para acceder a la pretensión de reivindicación.
Por un lado, se alega que el reivindicante no probó la titularidad del dominio sobre el túnel, puesto que éste no hace parte de los bienes descritos en el instrumento de constitución de la propiedad horizontal. Se alega por tanto que carece de título, que el bien no es reivindicable y que no se individualizó correctamente al denominarlo “túnel”.
Por otro lado, se insiste en la posesión del demandado, alegando que éste cumple con los requisitos para adquirir por prescripción adquisitiva extraordinaria. Se resalta que esto se alegó expresamente al contestar la demanda. Por lo cual, se considera que el actor tiene un mejor derecho sobre el túnel.
La declaración de nulidad, la súplica y revocatoria (cfr. c archs. 06, 10 y 14).
El despacho del ponente consideró que la sentencia de primer grado, al dejar de resolver la excepción principal del litigio, pretermito la primera instancia; en consecuencia, declaró la nulidad. Sin embargo, al resolver el recurso de súplica, la mayoría de la Sala consideró que sí hubo una resolución formal del litigio en primera instancia, decidiendo revocar el auto.
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Se alega que el bien a reivindicar se encuentra debidamente delimitado con la presentación de la demandada inicial de pertenencia a través de varios medios probatorios, incluida la confesión.
Se alega que el demandante en reconvención tiene mejor derecho sobre el túnel o sótano dada la cadena de tradiciones.
CONSIDERACIONES
Problemas jurídicos:
Atendiendo los reparos de las partes, se resolverán dos grupos de cuestionamientos frente a la decisión de primera instancia:
a. Los cuestionamientos sobre los presupuestos axiológicos de la pretensión reivindicatoria, identidad y titularidad del túnel por la parte demandante en reivindicación.
b. Los cuestionamientos sobre la concurrencia de las condiciones legales para acoger la prescripción adquisitiva extraordinaria de dominio propuesta por el demandado.
Para resolver esos cuestionamientos, la Sala considera oportuno plantear los siguientes problemas:
Un locatario de una unidad privada de un edificio sometido a propiedad horizontal, quien ha poseído un área que por estructura y diseño hace parte del edificio donde funciona la propiedad horizontal, frente a la pretensión reivindicatoria formulada por la administración de la copropiedad ¿puede oponer con éxito la excepción de prescripción adquisitiva de dominio? ¿Cómo debe decidirse si la posesión del demandado es anterior a la constitución formal del régimen de propiedad horizontal y a la adquisición de derechos de tenencia sobre un bien privado de la copropiedad?
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Fundamentos jurídicos:
Según el artículo 946 del Código Civil, la reivindicación es el derecho que tiene el dueño de una cosa a reclamar la recuperación de su posesión, cuando ésta la ejerce un tercero. En consecuencia, para que la pretensión reivindicatoria esté llamada a prosperar se requiere que el demandante pruebe: a. Que es titular del derecho de dominio sobre una cosa determinada; b. Que el demandado ostenta la posesión de ese bien.
Por su parte, el poseedor demandado para la reivindicación del bien puede enervar la pretensión del propietario si acredita haber cumplido con las condiciones legales para adquirir el bien por prescripción: esto es, la posesión con ánimo de señor y dueño por el término legal. En efecto, los artículos 2518, 2529 y 2531 del Código Civil, según los cuales puede adquirirse por prescripción un bien que esté en el comercio, aún si el poseedor carece de justo título o buena fe, siempre que pruebe que ha poseído ininterrumpida y pacíficamente tal bien por un término mayor a diez años. Para su reconocimiento judicial, quien alegue la prescripción debe probar: 1. Que posee un bien que está en el comercio; 2. Y que esa posesión ha sido pacífica e ininterrumpida por un plazo de diez años, con anterioridad a la presentación de la demanda.
Ahora bien, el artículo 19 de la Ley 675 de 2001 señala que los bienes comunes de una copropiedad son “elementos y zonas de un edificio o conjunto que permiten o facilitan la existencia, estabilidad, funcionamiento, conservación, seguridad, uso o goce de los bienes de dominio particular” y que “pertenecen en común y proindiviso a los propietarios de tales bienes privados, son indivisibles y, mientras conserven su carácter de bienes comunes, son inalienables e inembargables en forma separada de los bienes privados, no siendo objeto de impuesto alguno en forma separada de aquellos”. El parágrafo de esa disposición expresamente prescribe que no sólo son bienes comunes de la copropiedad “los bienes indicados de manera expresa en el reglamento, sino todos aquellos señalados como tales en los planos aprobados con la licencia de construcción, o en el documento que haga sus veces”.
Esto quiere decir que los dueños de unidades privadas en la copropiedad pueden
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reputa poseedor ingresó al inmueble con un título de tenencia, tiene la carga de acreditar la “interversión del título”; esto es, los actos positivos que evidencien la mutación de tenedor a poseedor.
Una variable para esta regla consiste en que el titular actual de dominio discuta el reconocimiento sobreviniente y positivo del dominio ajeno por parte de quien venía poseyendo el bien. Es decir que, aunque se reconozca o esté probada la calidad originaria del demandado como poseedor, se alegue que en un momento dado el poseedor reconoció dominio ajeno, mutando voluntariamente su posesión en tenencia.
A consideración de la Sala, este es el caso cuando alguien ha estado poseyendo de manera exclusiva una fracción de un edificio, éste se somete a un régimen de propiedad horizontal donde se integra esa fracción a los bienes comunes de la copropiedad y luego quien se reputa como poseedor de la fracción adquiere derechos de tenencia sobre una unidad privada de la copropiedad.
Esta situación particular hace presumir que el adquirente tenga conciencia de que está ocupando el área de un inmueble que por diseño y estructura hace parte del edificio de la copropiedad y que por mandato de ley es común. Para la Sala, esa conciencia que tiene o debe tener un copropietario sobre cuales son los bienes comunes de la copropiedad genera dos efectos: a. reconocimiento por implicación del dominio ajeno y b. oponibilidad de la regla relativa de “imprescriptibilidad” de los bienes comunes, que puede interpretarse del artículo 19 de la ley. 675.
En efecto, en tanto la adquisición y ejercicio de esos derechos sobre la unidad privada supone la aceptación del régimen de propiedad horizontal -reglamento y leyes que regulan la materia-; ello conlleva no sólo la conciencia o el deber de conciencia sobre cuáles son los bienes comunes del edificio, sino también el impedimento legal consecuente de enajenarlos por separado. De estos dos argumentos, la Sala deduce la imprescriptibilidad relativa: quien ejerza derechos sobre una unidad privada de una propiedad horizontal, no puede adquirir bienes comunes por prescripción.
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Caso concreto:
Para que la pretensión de reivindicación esté llamada a prosperar, el Centro Integrado La 27 P. debió haber demostrado ser titular del derecho de dominio sobre el bien objeto de la reivindicación -el llamado “túnel”- y acreditar la calidad de poseedor del demandado, Jorge Mario Quiroz Muñoz. Como éste alegó la prescripción, como excepción, le corresponde haber probado la posesión por el término legal y que el “túnel” sea susceptible de ser adquirido de ese modo.
Esto implica desvirtuar cualquier circunstancia que haya mutado su calidad de poseedor durante el término legal, como el reconocimiento del dominio ajeno o la imprescriptibilidad sobreviniente del bien poseído oponible al poseedor.
El bien a reivindicar:
El bien que se pretende reivindicar está claramente identificado. Se trata de un bien de menor extensión o un túnel sin nomenclatura de 537 m2, que está bajo una edificación o bien de mayor extensión ubicada en la carrera 43 con calle 25 A de Medellín, donde actualmente funciona una copropiedad de 15 bodegas o locales comerciales, denominada Centro Integrado La 27 P.
La identificación del bien está claramente probada desde la presentación de la demanda, el dictamen pericial que se acompañó a ella con el fin de determinar el área del túnel, de forma precisa y técnica, la aceptación que de la existencia y las condiciones del túnel hacen los demandados.
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Además, con la contestación de la demanda de pertenencia, los demandantes en reivindicación presentaron los planos que se registraron para constituir el reglamento de propiedad horizontal sobre el edificio (imagen de la derecha), que no sólo coinciden con los planos que presentó el demandado en reivindicación con su dictamen (imagen de la izquierda), sino que dan cuenta de que el túnel, por estructura y diseño, hace parte del edificio donde funciona la copropiedad.
Incluso el propio demandado en reivindicación Jorge Mario Quiroz Muñoz, durante su interrogatorio, aunque se afirmó como poseedor del túnel y desconoció insistentemente cualquier derecho de la copropiedad, de los copropietarios o de terceros sobre él; también reconoció que, por diseño, el túnel hacía parte de la estructura del edificio de la copropiedad; que por el pasaban tuberías y cableados
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del edificio de la copropiedad; y que desde él podía acceder varias de las bodegas de propiedad privada de los copropietarios.
En consecuencia: a. se considera que está absolutamente probado cuál es el bien a reivindicar, al que se denominará “túnel”; y b. que este bien, por estructura y diseño, hace parte del edificio donde funciona El Centro Integrado La 27 P.
La titularidad del dominio del túnel por parte del Centro Integrado La 27 P.
A pesar de haber dirigido su demanda de pertenencia frente al Centro Integrado La 27 P., como demandado en reivindicación y ante esta instancia, la parte apelante alega que no hay prueba de la titularidad del dominio del túnel por parte del Centro Integrado La 27 P.
Como ya se dijo, el demandado apelante reconoce que el túnel hace parte del edificio donde funciona la copropiedad demandante; antes de que se sometiera el edificio al régimen de propiedad horizontal en mayo de 2015, el edificio se identificaba con la matricula inmobiliaria 0001 – 1175507.
La tesis del demandado apelante es que en la escritura pública 5 del 29 de mayo de 2015, a través de la cual se constituyó El Centro Integrado La 27 P., no se incluyó expresamente el área del túnel poseída por Jorge Mario Quiroz Muñoz, ni como bien privado, ni como bien común. Por tanto, la inscripción de esa escritura no habría trasladado el dominio del túnel a los copropietarios.
Esta hipótesis, sin embargo, no tiene en cuenta la disposición expresa del parágrafo del artículo 19 de la Ley 675 de 2001, “tendrán la calidad de comunes no solo los bienes indicados de manera expresa en el reglamento, sino todos aquellos señalados como tales en los planos aprobados con la licencia de construcción, o en el documento que haga sus veces”.
El razonamiento es sencillo: como por diseño o estructura, según la prueba aportada por ambas partes, el túnel hace parte del edificio donde funciona la propiedad horizontal, (edificio que antes se identificaba con la matricula inmobiliaria 0001 – 1175507), entonces, no era necesario que se incluyera
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entendido, “de oídas”, que llevaba muchos años poseyendo; c. el uso que se le da al túnel es para el funcionamiento de un taller automotriz; d. afirman que en algunos casos excepcionales, el demandado ha permitido a otros copropietarios el uso del túnel; e. los declarantes consideran que los litigios por la posesión del túnel del demandado les generan perjuicios relativos a la negociabilidad de sus locales y bodegas. f. Algunos de los copropietarios consideran que, como el túnel es parte de la estructura del edificio, debería tener un uso común.
Sobresalen igualmente las declaraciones de Manuel Ramos Moreno, Diego Alberto Muñoz, Ruíz Daniel Martínez Estrada, Samuel David Toledo Franco, Edwin Alfonso Isaza y María Isabel Colorado Vargas, todos confirman el hecho de los actos posesorios ejercidos por el demandado, que éste ejercía una explotación exclusiva del túnel. Cabe anotar que tanto los testigos como los propios demandantes son coincidentes en reconocer que la posesión de Quiroz Muñoz sobre el túnel consiste en su explotación económica como parte de su taller automotriz “El experto”, que funciona en el túnel y en la bodega número 12. Como actos posesorios se destacan: su uso para la actividad del taller, su adecuación con energía eléctrica y agua, instalación de puertas, mantenimiento, regulación del acceso por tercero. También se ha arrendado parcialmente.
Así las cosas, la posesión como presupuesto axiológico de la pretensión reivindicatoria se supera, pero esto no es suficiente para que, desde la perspectiva del extremo litigioso por pasiva, en la reivindicación, pueda prosperar la excepción de prescripción extraordinaria. Un asunto es la posesión, y otro bien diferente es analizar si se han dado en el caso concreto las condiciones para que el hecho exceptivo de prescripción adquisitiva extraordinaria prospere. Como se explicará seguidamente, no se pueden olvidar las particularidades de un bien que se sometió a reglamento de propiedad horizontal y frente al que ha existido conciencia plena del poseedor sobre esa situación.
De la excepción de prescripción adquisitiva extraordinaria:
Las objeciones a la posesión del demandado en reivindicación: sobre la imprescriptibilidad de los bienes comunes de la copropiedad a favor de un titular de derechos sobre bienes privados.
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La Sala no comparte la afirmación de la demandante en reivindicación sobre la confesión del demandado de un título de tenencia sobre el túnel desde el año 2002. Si se contrasta con la prueba, este argumento es falaz en dos sentidos. Si durante su interrogatorio el demandado refiere un acuerdo con los dueños del edificio sobre el arrendamiento de una de las bodegas de la copropiedad, su declaración es clara y consistente al afirmar que ese contrato no incluía el túnel, entre otras cosas porque éste no estaba en poder de los arrendadores y propietarios del edificio. La renta recayó sobre el local o bodega, más no el túnel. Al túnel accede directamente a través de la gestión con sus antiguos ocupantes, sin pedir permiso a los dueños del edificio, quienes, además, según los testigos, siempre lo reconocieron como poseedor del túnel.
Por otro lado, lo cierto es que hay cinco testigos que reconocen que entre los años 2002 y 2016 aproximadamente, fue el demandado el único ocupante del túnel con su taller propio, reconocido como poseedor incluso por quienes rentaban bodegas en el inmueble y se reputaban como sus dueños; es decir, si aún en gracia de discusión se aceptara que sí hubo un contrato de tenencia inicial sobre el túnel – aspecto que carece absolutamente de prueba-, la prueba de la rebeldía frente a esa tenencia y la calidad del poseedor del actor desde por lo menos el año 2002 está probada con los elementos disponibles.
Sin embargo, no es menos cierto que Jorge Mario Quiroz Muñoz adquirió en el año 2015 derechos sobre uno de los bienes privados de la copropiedad, local número 12 del Centro Integrado La 27. Se trata de los derechos de tenencia con aspiración de compra como locatario, derivados de un contrato de leasing que celebró con el BBVA, en razón del cual esa entidad compró el local mediante escritura pública 9 del 27 de agosto del año 2015 y se lo entregó al demandado. Desde esa fecha y hasta hoy, el demandado detenta la bodega en calidad de locatario.
El locatario de una bodega sometida a régimen de propiedad horizontal puede ejercer sus derechos de tenencia siempre que acepte no sólo las disposiciones expresas del reglamento de propiedad horizontal, sino también las disposiciones legales que regulan el régimen de propiedad horizontal. Por esto, como Jorge Mario Quiroz Muñoz, desde agosto del 2015 y hasta la fecha de su declaración en el año 2022, detenta como locatario derechos sobre el local 12 del Centro Integrado La
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Asignatura: Derecho procesal
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