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TEMA 8. Contratos Traslativos DE Dominio
Derecho De Obligaciones Y Contratos (19011)
Universidad de Alicante
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TEMA 8. FIGURAS CONTRACTUALES: CONTRATOS TRASLATIVOS DEL DOMINIO
1. COMPRAVENTA
1. CONCEPTO Y CARACTERES
La compraventa es un contrato traslativo del dominio, es decir, es un contrato que tiene por objeto la transmisión del dominio de las cosas.
La importancia del contrato de compraventa se debe a que es la base del funcionamiento de la economía del mercado (responde al intercambio de bienes) y su regulación revela que constituye el contrato tipo de los traslativos de dominio y algunos de los preceptos se aplican a los contratos en los que existen prestaciones recíprocas.
El CC establece en el art. 1445 que “por el contrato de compra y venta uno de los contratantes se obliga a entregar una cosa determinada y el otro a pagar por ella un precio cierto, en dinero o signo que lo represente”.
Se deducen los caracteres: típico (regulado por la ley), consensual (se perfecciona por el consentimiento de las partes), bilateral (para ambas partes se generan obligaciones recíprocas), oneroso (existen sacrificios o desplazamientos patrimoniales y ventajas para el comprador y para el vendedor), conmutativo (hay equivalencia de prestaciones) y traslativo del dominio (en la medida en que sirve de título para transmitir el dominio).
La perfección del contrato , de acuerdo con el art. 1450 CC, se realiza por el consentimiento de las partes y será obligatoria para ambos, si hubieren convenido en la cosa objeto del contrato, y en el precio, aunque ni la una ni el otro se hayan entregado.
Cabe entregar una “señal” o “arras” en el momento en que se perfecciona el contrato. Esta cantidad suele ser un anticipo del precio total que se entrega como prueba de la perfección del contrato, son arras confirmatorias. También pueden establecerse con carácter penitencial o penal.
Es evidente que cuando se celebra un contrato de compraventa de una cosa, la finalidad del mismo es transmitir al comprador la propiedad de la misma. El CC no establece a cargo del vendedor la obligación de transmitir la propiedad de la cosa, sino la de entregar su posesión al comprador, para que se convierta en propietario de la misma.
El contrato de compraventa, por sí solo, no transmite la propiedad de la cosa vendida porque, de acuerdo con los arts. 609 y 1095 CC, el mero contrato no transmite la propiedad, sino que es necesario que el mismo vaya seguido de la entrega de la cosa: es el denominado sistema de título y modo.
a) Venta de cosa ajena
No hay duda en lo referido a la validez del contrato de venta de cosa ajena puesto que se establece en el art. 1445 CC, cuando las partes acuerdan la cosa objeto del contrato y el precio, aunque ni la una ni el otro se hayan entregado; la entrega no es requisito para la perfección del contrato sino que se sit úa en el ámbito de su cumplimiento.
La venta de cosa ajena no es un contrato con un objeto imposible, cabe que el vendedor, aun no siendo propietario, tenga la posesión de la cosa, incluso en virtud de un derecho real o personal, en cuyo caso podrá ponerla en poder y disposición del comprador; t ambién es posible que, aun no teniendo la posesión de la cosa al tiempo de venderla, pueda adquirirla posteriormente.
Respecto de la venta de cosa ajena hay que distinguir dos planos: la validez del contrato de venta ajena y el cumplimiento del mismo y la obligación de la entrega (que no puede llevarse a cabo si el vendedor no posee la cosa, el comprador podrá instar la resolución del contrato).
Si, por el contrario, el vendedor, aun no siendo propietario, transmite la posesión, habrá cumplido la obligación de entrega y no procederá la resolución del contrato. No obstante, si posteriormente pierde la posesión por prosperar la acción reivindicatoria ejercitada por el propietario, podrá dirigirse contra el vendedor invocando su obligación de saneamiento por evicción.
b) Venta con reserva de dominio
En el contrato de compraventa a plazos cabe pactar que, a pesar de haber sido entregado el bien vendido, el comprador no adquiera la propiedad del mismo hasta que pague la totalidad del precio aplazado.
Es lo que se conoce como pacto de reserva de dominio , figura que tiene función de garantía y que se considera como condición suspensiva, que funciona del siguiente modo: al comprador se le entrega la posesión de la cosa, pero el vendedor continua como propietario de esta y la transmisión del dominio depende del pago del último plazo; cuando el comprador cumple su obligación se transmite la propiedad sin necesidad de acuerdo. Es claro el interés del comprador en pagar la totalidad del precio, ya que no adquiere la propiedad del bien.
Para que el pacto de reserva del dominio pueda cumplir su función de garantía es importante que sea oponible a terceros, esto es, a la persona a la que el comprador pueda vender la cosa, sin haber completado el pago de la totalidad del precio aplazado, como también a los acreedores de este, que pretendan embargar sus bienes.
a) Tratándose de ventas a plazos de bienes muebles sujetas a la Ley 28/1998, la oponibilidad del pacto a terceros se subordina a que el mismo esté inscrito en el Registro de Bienes Muebles.
b) Tratándose de ventas a plazos de bienes inmuebles la oponibilidad a terceros del pacto no se supedita, según doctrina jurisprudencial reiterada, a que el mismo acceda al Registro de la Propiedad, en forma de condición suspensiva.
Por tanto, en este último tipo de ventas, el pacto de reserva del dominio, aun no inscrito en el Registro de la Propiedad, es oponible a los acreedores del comprador, siempre que tenga una fecha cierta, anterior a la de sus créditos, por lo que el vendedor puede interponer una tercería de dominio, en el caso de que la cosa sea embargada por aquellos; y así mismo, tiene legitimación para ejercitar la accion reivindicadora frente a los terceros adquirientes de la cosa, que no estén protegidos por el art. 34 LH.
Es frecuente la existencia de los embargos, promovidos por los acreedores del vendedor, antes de que el precio del bien haya sido totalmente satisfecho por el comprador que no es todavía propietario del mismo, aunque haya pagado la cantidad correspondiente a los plazos ya vencidos.
En este caso, surge un conflicto entre dos intereses contrapuestos: el interés del comprador , que ha cumplido y está dispuesto a seguir cumpliendo la obligación de pagar el precio de la cosa en el momento en que venzan los plazos pactados, a que se conserve su derecho eventual o expectativa de ser propietario, una vez pagado la totalidad del precio aplazado, expectativa, que quedaría frustrada si se llevara a efecto del embargo; el interés de los acreedores del vendedor a embargar los bienes de éste , que en el Registro de la Propiedad figuran su nombre, y a no verse perjudicados por una cláusula de reserva de dominio pactada en un contrato de compraventa, al que son ajenos, y que no ha accedido al Registro.
Este conflicto lo resuelve la jurisprudencia en favor del comprador, concediéndole legitimación para ejercitar un tercería del dominio, siempre que conste que el contrato de compraventa tiene una fecha cierta anterior a la de los créditos que motivaron el embargo, lo que es acertado desde el punto de vista de la justicia material, ya que la reserva del dominio se pactó en garantía de una obligación que no ha dejado de ser cumplida, aunque supone una cierta desnaturalización de la tercería, porque, hasta el cumplimiento de la condición suspensiva el comprador no es propietario.
c) D oble venta
El art. 1473 CC regula la doble venta que tiene lugar cuando “una misma cosa se hubiese vendido a diferentes compradores”: en este caso, hay un conflicto entre los sucesivos compradores, debiendo decidirse cuál prevalece.
A tenor de ello, la propiedad se transferirá a la persona que primero haya tomado la posesión de ella con buena fe, si fuere mueble; si fuere inmueble, la propiedad pertenecerá al adquiriente que antes haya inscrito en el Registro; cuando no haya inscripción, p ertenecerá la propiedad a quien de buena fe sea primero en la posesión y, faltando ésta, a quien presente título de fecha mas antigua, siempre que haya buena fe”.
Aunque en la doble venta de bienes inmuebles en el art. 1473 CC establece que la propiedad pertenece a quien primeramente hubiera inscrito en el Registro su adquisición, sin exigir su buena fe, es doctrina jurisprudencial consolidada que debe concurrir este requisito, “consistente en ignorar que la cosa había sido vendida a otro”.
1. GARANTÍAS DEL VENDEDOR (POR PRECIO APLAZADO)
El legislador establece una serie de garantías del pago del precio, unas convencionales y otras legales, para el supuesto de que el comprador no pague inmediatamente o no lo haga íntegramente.
Fundamentalmente son:
a) El pacto de reserva del dominio
b) El pacto de reserva de hipoteca
c) El derecho de retención de la cosa , que se concede al vendedor cuando el comprador no le paga el precio o no señala un plazo para pagarle; o habiendo señalado plazo, el vendedor descubre después de la venta la insolvencia del comprador
d) El derecho a promover la resolución de la venta en el caso de bienes inmuebles , si el comprador tiene fundado tiene fundado motivo para temer la pérdida de la cosa inmueble vendida y el precio. No existe impago del precio, porque entonces procedería la resolución por incumplimiento. El presupuesto es que la conducta del comprador produce en el vendedor el temor de perder la cosa y el precio.
e) La posibilidad de suspender el pago del precio cuando experimenta una perturbación en la posesión o dominio de la cosa o una amenaza de perderla. Las perturbaciones deben proceder del ejercicio de una accion reivindicatora o hipotecaria.
1. RIESGOS EN LA COMPRAVENTA CIVIL
La primera obligación que tienen el vendedor es conservar y custodiar la cosa que ha de entregar. La regulación de esta materia en el CC, con carácter general, viene enunciada en el art. 1094 CC, cuando señala que “el obligado a dar alguna cosa lo está también a conservarla con la diligencia propia de un buen padre de familia”.
El problema se plantea si una vez perfeccionado el contrato de compraventa la cosa sufre algún daño antes de la entrega. Al respecto el art. 1452 CC señala que para determinar quien sufre el daño o provecho de la cosa vendida hay que acudir a los arts. 1096 y 1182 CC.
Del examen de dichos preceptos se deduce que hay que distinguir dos situaciones:
a) Que la cosa se pierda , interviniendo culpa o negligencia del vendedor, o que este se constituya en mora : el vendedor debe responder ante el comprador de dicha pérdida.
b) Que la cosa se pierda por caso fortuito o fuerza mayor : salvo pacto en contrario, quedará extinguida la obligación de entrega. Pero ¿Ha de entregar el precio el comprador? ¿Quién soporta los riesgos?
Al respecto hay dos sistemas antagónicos:
a) Sistema germánico , que atribuye el riesgo al vendedor desde que se perfecciona el contrato. El vendedor se ve privado de la cosa y también del precio, porque el comprador al no recibir la cosa queda liberado de pagar el precio.
b) Sis tema latino , que atribuye al riesgo al comprador desde que se perfecciona el contrato. El vendedor se ve privado de la cosa, pero el comprador ha de pagar el precio. La solución de imputar los riesgos al comprador parece deducirse por parte de la doctrina del art. 1452 CC, interpretando que este precepto sienta la presunción de que una vez perfeccionado el contrato e individualizada la cosa, se presume, salvo prueba en contrario, que esta se encuentra a disposición del comprador y si este no la retira asume el riesgo. Por otra parte, resulta también del art. 1095 CC, ya que si el acreedor adquiere derecho a los frutos de la cosas desde que nace la obligación de entregarla, es lógico que soporte los riesgos.
El Tr ibunal Supremo se muestra favorable al sistema latino, imputando los riesgos al comprador hasta que se realiza la entrega.
Sin embargo, para los contratos con consumidores, el art. 66 ter TRLGDCU, establece que “cuando el empresario envíe al consumidor y usuario los bienes comprados, el riesgo de p érdida o deterioro de estos se transmitirá al consumidor y usuario cuando él o un tercero por él indicado, distinto del transportista, haya adquirido su posesión material. No obstante, en caso de que sea el consumidor y usuario el que encargue el transporte de los bienes o el transportista elegido no estuviera entre los propuestos por el empresario, el riesgo se transmitirá al consumidor y usuario con la entrega de los bienes al transportista, sin perjuicio de sus derechos frente a este”.
2. PERMUTA
2. CONCEPTO Y RÉGIMEN JURÍDICO
La permuta es un contrato por el cual cada uno de los contratantes se obliga a dar una cosa para recibir otra.
Se trata de un contrato, al igual que la compraventa, consensual, oneroso, bilateral, conmutativo y traslativo del dominio.
Objeto de la permuta pueden ser tanto las cosas materiales como inmateriales. Cabe la posibilidad de que una de las partes entregue una cosa y algo de dinero. En este caso, la calificación del contrato dependerá de la intencion de los contratantes. No constando ésta, se tendrá por permuta, si el valor de la cosas dada en parte del precio excede al del dinero o su equivalente; y por venta, en caso contrario.
El contrato de permuta tiene una regulación muy escasa, rigiéndose, en todo lo no especificado, por las normas de la compraventa. No obstante existen dos disposiciones específicas:
a) Permuta de cosa ajena: viene regulada en el art. 1539 CC, en virtud del cual “si uno de los contratantes hubiese recibido la cosa que se le prometió en permuta, y acreditase que no era propia del que la dio, no podrá ser obligado a entregar la que él ofrecio en cambio, y cumplirá con devolver la que recibió”.
b) Evicción de la cosa ajena: el que pierde por evicción la cosa dada en permuta tiene la opción de reclamar la devolución de la cosas que dio a cambio o una indemnización de daños y perjuicios.
2. PERMUTA DEL SOLAR POR OBRA FUTURA
Se trata de una figura de gran actualidad en la que una de las partes, dueña de un solar, transmite a la otra su propiedad para que construya y a cambio le entregue viviendas locales comerciales o plazas de garaje.
Este contrato permite dos modalidades básicas:
a) El dueño del solar cede actualmente la propiedad del mismo, en cuyo caso solo tendrá la expectativa de adquirir los pisos o locales que le correspondan, una vez que, finalizada su construcción, le sean entregados.
b) El dueño del solar no cede al constructor la totalidad de la propiedad del mismo, sino que se reserva una participación indivisa sobre el mismo, calculada en función de los pisos o locales futuros que le corresponderán, una vez construidos. Entre ambos contratantes, se constituye una comunidad para construir, estableciéndose en el contrato del régimen de prehorizontalidad, determinándose los pisos que van a corresponder al cedente, cuya propiedad adquirirá, una vez finalizados, sin necesidad de un acto formal de entrega.
3. DONACIÓN
3. CONCEPTO Y CARACTERES
A la regulación de la donación dedica el CC los arts. 618 a 656, el primero de los cuales la define como “un acto de liberalidad por el cual una persona dispone gratuitamente de una cosa en favor de otra, que la acepta”. Tres son los caracteres esenciales de la donación:
a) Cuando se afirma que la donación es un acto gratuito , se hace referencia a una idea ya sobradamente conocida por cuanto constituye un término clasificatorio de los contratos. La idea de gratuidad se obtiene así por contraposición a la de onerosidad. En la donación, el donante se empobrece en cuanto se reduce o disminuye su patrimonio, sin que reciba nada del donatario, y, correlativamente, este último se enriquece como consecuencia de la atribución patrimonial que lleva a cabo el donante.
Puede aceptarse una donación sin tener la capacidad para contratar, bastando con ser persona y tener la capacidad natural de entender y de querer. Conclusión ésta, que se ofrece a la vista de lo dispuesto por el art. 626 CC, según el cual “las personas que no pueden contratar no podrán aceptar donaciones condicionales u onerosas sin la intervención de sus legítimos representantes”. Las donaciones que no sean condicionales u onerosas no inspiran recelo al legislador, en cuanto en principio el donatario no puede resulta perjudicado por ellas y le bastaría a este la sola capacidad natural de entender y de querer para aceptarlas.
El art. 627 CC admite la validez de las donaciones hechas a favor de concebidos. Dice el precepto que “las donaciones hechas a los concebidos y no nacidos podrán ser aceptadas por las personas que legítimamente las representarían, si se hubiera verificado ya su nacimiento”.
Por su parte el art. 628 CC sanciona la falta de capacidad del donatario con la nulidad de donación, afirma que "las donaciones hechas a personas inhábiles son nulas, aunque lo hayan sido simuladamente, bajo apariencia de otro contrato, por persona interpuesta”.
Finalmente es necesario tener presente que no cabe confundir la capacidad para aceptar donaciones o para ser donatario con los supuestos de prohibiciones para aceptar donaciones. En el segundo caso, es claro que no se está ante un tema de capacidad sino que la concreta situación personal en la que el donatario se encuentra frente al donante conduce a que la donación venga prohibida por el legislador.
B. OBJ ETO
El objeto de la donación no se limita aunque habitualmente tienda a identificarse en exclusiva con ellas, a las cosas físicas o materiales. También pueden ser objeto de la donación los derechos, y tanto los derechos sobre las cosas (derechos reales) y es obvio que la donación puede venir referida al perdón, remisión o condonación de una deuda que el donatario tuviere frente al donante.
En principio, el donante tiene plena libertad para donar los bienes que quiera. Las restricciones que impone el legislador responden a una doble circunstancia: las derivadas de la propia naturaleza del acto jurídico dispositivo y el temor del legislador a que el donante quede de tal modo empobrecido que no pueda atender a su propia subsistencia, pudiendo así convertirse en una carga para el erario público.
A tenor del art. 634 CC “la donación podrá comprender todos los bienes presentes del donante, o parte de ellos, con tal que este se reserve, en plena propiedad o en usufructo, lo necesario para vivir en un estado correspondiente a sus circunstancias”.
Según el art. 635 CC “la donación no podrá comprender los bienes futuros; por bienes futuros se entienden aquellos de que el donante no puede disponer al tiempo de la donación”.
Que el donante haya de reservarse lo necesario para vivir en un estado correspondiente a sus circunstancias, encuentra su justificación en lo que se ha mencionado con anterioridad. En cuanto a que la donación solo pueda comprender los bienes presentes del donante, excluyéndose expresamente los futuros, responde a la propia configuración de la donación como acto jurídico dispositivo que transmite por si mismo la propiedad de las cosas donadas, efecto jurídico este que no puede producirse sino respecto de bienes presentes. Si por bienes futuros se entienden aquellos de que el donante no puede disponer al tiempo de la donación, mal podría este transmitirlos cuando dona. Lógicos es que queden estos excluidos del ámbito objetivo de la donación.
C. FORMA
La donación es un contrato rigurosamente formal. Es incuestionable que el rigor formal de la donación responde a su misma naturaleza de atribución patrimonial gratuita. Diríase que esa necesidad de observancia de una forma indispensable para la validez del acto jurídico de donación contribuye a la seriedad del propósito del donante de desprenderse de bienes sin contraprestación alguna.
Las exigencias formales varían según el objeto donado sea una cosa mueble o inmueble.
Si el objeto donado es una cosa mueble (art. 632 CC) podemos distinguir dos supuestos: la donación de cosa mueble podrá hacerse verbalmente o por escrito. La verbal requiere la entrega simultánea de la cosa donada. Faltando este requisito, no surtirá efecto si no se hace por escrito y consta en la misma forma la aceptación.
Tratándose de bienes inmuebles (art. 633 CC), y teniendo en cuenta el punto de vista del legislador del CC tendente a atribuir por principio mayor valor patrimonial a esta clase de bienes. Para que sea válida la donación de cosa inmueble, ha de donarse en escritura pública, expresándose en ella individualmente los bienes donados y el valor de las cargas que deba satisfacer el donatario. La aceptación podrá hacerse en la misma escritura de donación o en otra separada; pero no surtirá efecto si no se hiciese en vida del donante. Hecha en escritura separada, deberá notificarse la aceptación en forma auténtica al donante y se anotará este diligencia en ambas escrituras.
3. EFECTOS
La donación es un contrato con “eficacia real”, lo que significa que transmite la propiedad de las cosas donadas. Este efecto traslativo es una característica del tipo contractual y tiene que ver asimismo con el carácter rigurosamente formal del acto jurídico de donación.
La entrega de las cosas donadas no es precisa para la transmisión de la propiedad de aquellas, sino únicamente para el mero desplazamiento posesorio. En el caso de que la entrega física de las cosas donadas tenga lugar con posterioridad al perfeccionamiento del contrato de donación, el donatario no se hace propietario en el momento de la entrega, sino que lo es ya desde el momento en el acto jurídico de donación se perfeccionó con la observancia de la forma solemne requerida en cada caso.
3. REVOCACIÓN
Partiendo de que la donación es un contrato, se impone llegar a la conclusión de que le serán aplicables las causas generales de extinción de los contratos. La especificidad de la donación se deja sentir asimismo en el ámbito de su extinción. Ello se traduce fundamentalmente en la circunstancia de que el principio general de irrevocabilidad unilateral sufra importantes excepciones cuando de la donación se trata: el Código permite que, en determinadas circunstancias, la sola voluntad del donante pueda poner fin a los efectos del contrato. Se ha hecho referencia a una de estas especificidades: en tanto el donante no tenga conocimiento de la aceptación por el donatario de la atribución patrimonial gratuita realizada en su favor, el donante puede revocar, pero ahora procede referirse aquí a las causas de revocación de la donación expresamente establecidas en el CC.
No caben mas causas de revocación que las que el CC ha establecido y que son: la supervivencia o superveniencia de hijos, el incumplimiento de cargas y la ingratitud del donatario.
a) La revocación por supervivencia o superveniencia de hijos viene establecida en los arts. 644, 645 y 646 CC, y su fundamento y razón de ser resulta de todo punto lógico. Tratándose la donación de una atribución patrimonial gratuita, el legislador presume que el donante no la habría realizado de haber conocido que vivía el hijo que reputaba muerto o que habría de tener hijos después de la donación.
El ámbito de aplicación que toma en consideración el artículo comprende tanto el supuesto en el que al realizar la donación el donante no tiene hijos y, después de hecha, los tiene, como aquello otro en el que, al hacer la donación, el donante creía que el hijo que tenía estaba muerto y posteriormente se acredita que vive.
El donante, o sus herederos, podrán ejercer la acción de revocación correspondiente dentro del plazo de cinco años “contados desde que se tuvo noticia del nacimiento del último o de la existencia del que se creía muerto”.
La supervivencia o superveniencia no acarrea de forma automática la ineficacia de la donación realizada.
“Esta acción ... establece el segundo párrafo del art. 646 CC ... es irrenunciable y se transmite, por muerte del donante, a los hijos y sus descendientes”, quienes podrán asimismo ejercitarla, caso del fallecimiento del donante, dentro del indicado plazo de cinco años, que, pese a calificarlo el Código como de “prescripción”, lo es de caducidad.
Los efectos de la revocación, descritos en el art. 645 CC, sólo se produce interpartes, sin que afecten a terceros, compradores o sucesivos donatarios de la cosa.
Por lo tanto, el donatario deberá restituir la cosa donada o su valor, si la hubiera vendido a un tercero, ya que este último, según se ha dicho, no quedaría perjudicado por la revocación.
b) Por el contrario, las enajenaciones anteriores a la anotación preventiva de la demanda de revocación no quedarán perjudicadas, de modo que, si la demanda es estimada, el donatario demandado deberá restituir al donante el valor de los bienes enajenados, al tiempo de realizarse la primera donación.
TEMA 8. Contratos Traslativos DE Dominio
Asignatura: Derecho De Obligaciones Y Contratos (19011)
Universidad: Universidad de Alicante
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